Sebelum melakukan jual beli properti ataupun tanah, ada banyak hal yang harus Anda ketahui dan pahami. Salah satunya adalah mengenal PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau yang juga biasa disebut akta pengikatan jual beli. Nah, karena itulah, artikel ini akan membahas soal PPJB, mulai dari pengertian, kekuatan hukumnya serta pentingnya PPJB dalam jual beli properti, yang tentunya seluruhnya harus Anda pahami.
Apa Itu PPJB?
Pertama, Anda harus mengenal PPJB terlebih dahulu. PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah sebuah ikatan yang dilakukan penjual dan juga calon pembeli tanah. Perjanjian ini merupakan langkah awal pengikatan sebelum nantinya calon pembeli serta penjual membuat AJB di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Menurut Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dengan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah ataupun satuan rumah susun yang dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan rumah susun atau dalam proses pembangunan rumah tinggal atau rumah deret yang dinyatakan dalam akta Notaris. Dengan artian, PPJB ini merupakan kesepatan yang dibuat sebelum dilakukan pembangunan.
Baca Juga: Inilah Serangkaian Cara Membuat AJB
Kedua pihak dapat membuat PPJB ini tanpa perlu membuat akta, dan PPJB pun tetap mengikat seluruh pihak. Namun hal ini dapat terjadi, bila PPJB dibuat dengan memenuhi syarat sah perjanjian sesuai dengan perundangan, yang diatur dalam pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).
Kekuatan Hukun PPJB
PPJB yang dibuat di depan Notaris tentunya adalah akta otentik dan sah. Seperti yang tertulis dalam pasar 1870 KUH Perdata, yang menyatakan ketegasan bahwa akta yang dibuat di depan Notaris punya kekuatan pembuktian yang sempurna.
Itulah kenapa, sebaiknya calon pembeli membuat PPJB di depan PPAT, dibandingkan dilakukan di bawah tangan. Karena ini bisa jadi langkah pencegahan bila terjadi perselisihan antara penjual dengan calon pembeli.
Isi Dari PPJB
Dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Tanah, diatur tentang hal-hal yang masuk dalam PPJB, yaitu:
- Para pihak yang melakukan kesepakatan
- Kewajiban penjual dan pembeli
- Jaminan penjual
- Serah terima bangunan
- Pemeliharaan bangunan
- Penggunaan bangunan
- Pengalihan hak
- Ketentuan tentang pembatalan pengikatan
- Akta jual beli, dan
- Penyelesaian perselisihan.
Selain yang disebutkan di atas, dalam PPJB harus tertulis tentang objek pengikatan jual beli seperti luas bangunan serta gambar arsitektur. Hingga gambar spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan nomor kavling dan luas tanah serta perijinannya. Ini harus dijelaskan secara detail dan tepat, karena bila informasi atau data yang tertulis salah atau kurang dapat memengaruhi proses jual beli.
Pentingnya PPJB Dalam Jual Beli Properti
Ketika Anda melakukan transaksi jual beli properti atau tanah, yang di mana objek transaksi tersebut nilainya tidak sedikit atau bisa dibilang objek mahal, maka akan muncul kekhawatiran ketika bertransaksi. Karena itulah, dibuatlah surat PPJB ini untuk jaminan hukum yang sah untuk mengikat objek transaksi dan juga kedua pihak yang melakukan transaksi.
PPJB ini pun adalah proses awal sebelum pembuatan AJB, dan penting untuk mendukung proses transaksi sebelum ada AJB. Meskipun begitu, belum ada pengalihan hak milik setelah PPJB, namun transaksi akan lebih aman tentunya. Dan PPJB ini pun bisa dikatakan sebagai bukti keseriusan pembeli pada penjual.
Seperti yang tertulis dalam pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa peralihan hak tanah dan juga hak milik satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahan serta perbuatan hukum pemindahan hak melalui lelang hanya bisa didaftarkan bila dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Jadi, bila Anda melakuka pendaftaran tanah, tetap harus menandatangi AJB atau Akta Jual Beli yang dibuat PPAT.
Baca Juga: Cara Membuat SHM Mudah dan Cepat
Itu dia beberapa hal mengenal PPJB, mulai dari pengertiannya, kekuatan hukumnya, isi PPJB serta pentingnya PPJB dalam proses transaksi jual beli tanah atau rumah yang akan Anda lakukan. Hal ini harus Anda pahami, terutama bila Anda ingin membeli properti, agar mencegah terjadi pelanggaran atau penipuan.
